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楊梅:又一個地產首富,下落不明

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發表于 2023-4-22 17:57:25 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
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  春光不照耀每一個角落,也不照耀每一個地產人。

  在這個地產回暖的春天里,有人重生了,有人徹底栽倒了。重生的是孫宏斌,奔波化債377天之后,4月13日融創中國正式復牌;栽倒的是前江西地產首富張園林,就在同一天,他所執掌的新力控股在停牌超過1年半后,黯然退市。

  張園林這個名字,不像孫宏斌一樣被大眾熟知。但在地產業,他也算得上是一代梟雄。他所執掌的新力控股曾是江西最大龍頭房企。新力創立于2010年,從創辦到上市只用了9年時間,上市次年(2020年)就實現了全年1138億的銷售額,被譽為“江西地產一哥”。

  然而,這些僅用10年就創造出來的輝煌,又在不到兩年的時間里化為泡影。2021年9月20日,因為美元債務逾期,張園林股權質押爆倉且被傳失聯,新力股價閃崩暴跌87%。同日,新力控股以內幕消息為由宣布停牌。自此,新力開始一蹶不振,裁員降薪、樓盤停工、年報停發,直至走到了退市這一步。

  更令人詬病的是,不同于孫宏斌等地產人使出渾身解數拯救企業,陷入流動性危機之后,張園林徹底“躺平”了。他隱匿于幕后,對債務展期不發一言,對于聯交所的除牌決定,也沒有申請延期或是復議,幾乎呈“下落不明”狀態。

  張園林作何打算 ?他又準備沉默到何時?一切不得而知。

  與活躍于臺前的各大房企老板相比,張園林低調且神秘。百度百科里,對他的介紹僅有寥寥幾句:胡潤全球富豪榜富豪之一,從事房地產行業,財富來源于新力控股。新力上市時招股書中,有的也只是他簡略的從商履歷。

  綜合招股書以及媒體報道,張園林出生于1976年,進入地產行業與胞兄張國印的扶持不無關系。招股書顯示,張國印為江西第五建設集團的實控人,擁有該公司80.4%的股權。2002年-2006年,張園林進入江西五建,擔任建設工程總承包商,最后當上總經理。此外,2005年,他還在江西裕仁投資有限公司任執行董事。兩年后,又在江西省豐城市希爾頓置地有限公司任執行董事,接手了豐城希爾頓“爛尾項目”。

  工商資料顯示,這一項目是位于豐城市政府附近的希爾頓國際都會樓盤和國貿廣場綜合體,承建商是江西五建。由此,可以合理的推測,張園林早期的財富積累,大多源于胞兄扶持而來。

  胞兄之外,張園林的商業之路上也不乏一些資本大佬的身影,比如江西富豪陳鎖。2010年,張園林正式進軍房地產開發,聯合江西盛開投資、萬奇及沈令華一起創辦了江西新力置地(新力控股前身)。公司第一大股東江西盛開投資背后站著正是陳鎖。資料顯示,陳鎖上世紀90年代以蔬菜基地企業起家,2002年左右進入礦產業,開礦生意涵蓋江西和西藏等地。與張園林合伙成立新力置業時,名下已有20多家企業。

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  不同于為人的低調神秘,在經營策略上張園林十分激進大膽。

  公司剛成立5個月,新力便聯合江西華東建設投資實業有限公司(這家公司的大股東陶紅同時在江西五建任職),耗資2.3億元拿下了一塊占地278畝的經開區地塊。次年,新力又一舉打敗中海等房企大鱷,以5.2億元競標南昌朝陽新城地王項目。

  這兩塊地建成的樓盤在江西赫赫有名,尤其第二塊被建造成當時南昌最奢侈的樓盤“新力洲悅”,單價要比周邊貴上一倍有余。其后四五年間,新力多次在南昌拿到占地超過200畝的大盤,如南昌縣的新力愉景灣、新力金沙灣以及高新區的新力時代廣場等,以火箭般的速度躥升式發展。

  僅僅5年后的2015年,新力在南昌市場的年度銷售額便達到35億,排名第四。2016年,張園林再度加速擴張,不斷在武漢、惠州、蘇州等地布局新的項目,一舉將新力地產規模推升至百億。翌年,為配合全國擴張戰略,張園林將公司總部遷至上海,地產版圖覆蓋到20余座城市,當年年銷售也躍升到322億元。

  2019年至2020年是他最輝煌的時刻。2019年11月新力在香港上市,成為國內成立時間最短的上市房企。2020年其上市后的第一個完整財年,新力實現銷售額1137億元,首破千億。年僅44歲的張園林迎來了人生的巔峰。在2020年的福布斯中國400富豪榜上,他及其妻子以110億元的身家躋身第354位,問鼎江西地產首富。

  全國擴張、高杠桿、高周轉、高投入,新力的發跡故事“非常標準”,爆雷的原因也同樣如此。同所有出險房企如出一轍,蒙眼狂奔的同時,新力的債務正在瘋狂積累。根據招股書,早在2016年到2019年,新力的負債總額便分別為137.6億元、442.06億元、725.5億元、813.3億元。期間,新力的平均凈資產負債率高232.3%,是行業平均水平的兩倍。

  更夸張的是它的融資成本。2016年到2018年,新力借款總額從64.38億元飆至221.03億元。借款大量來自信托渠道,導致融資成本高居不下。數據顯示,2018年公司融資成本9.3%,有息負債51.6%來自信托等非標融資。即便上市之后,融資渠道得到改善,其融資成本在2020年仍高達9.1%,高于6%的行業均值。

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  成也杠桿,敗也杠桿。融資渠道收緊,成為壓倒張園林最后的一根稻草。

  2021年7月,一封名為《新力地產老板張園林求救信》在網絡上瘋傳。對此,新力緊急辟謠稱,內容純屬子虛烏有。

  兩月之后,詭異的事情發生了。根據《第一財經》報道,2021年的9月份,因新力一筆美元債即將到期,有境外投資者在新力境外投資者聊天群里詢問償還債務計劃,張園林回復稱正在“積極應對”。然而令投資人愕然的是,撂下這些話不久之后,他就退出了群聊,不再溝通。

  這一行為,在資本市場引發了恐慌。2021年9月20日,新力控股的股價遭遇雪崩,一天之內跌去87%,市值蒸發了120多億港元。盤中停牌,此后未曾復牌。

  2021年10月11日,新力控股再次債務違約,資金鏈徹底斷裂。新力控股從此一蹶不振,裁員降薪、樓盤停工、年報停發。

  離奇的是,從此之后,張園林便開始消失于公眾視野之外,對于違約債務如何處置、年報何時刊發等核心問題不置一詞。2021年的8月份,浙江省高級人民法院發出一則公告,大意為:新力集團旗下4家子公司與中建投信托的金融借款合同糾紛一案,已審理終結。但因公司(新力)下落不明,不能取得有效聯系,只能進行公告下達。一時之間輿論嘩然,各界對張園林的動向猜測不已,但他始終保持沉默至今。

  不過,盡管張園林沒有臺前發聲,但他幕后的動作卻不小。天眼查顯示,早在2021年8月,新力科技集團先將江西京學名教教育科技100%股權轉讓給江西紐火商貿,后將便利店連鎖公司“有家實業”80%的股權轉移至張磊(法人代表和實控人變更)。

  2022年10月,張園林、吳承萍夫婦雙雙退出新力科技,由南昌首駿房地產開發有限公司(黃蔡英100%持股)、南昌永琴陌實業有限公司(張良劍100%持股)各自持股50%,而公司法人代表也早于2021年11月就變更為張良劍。另外,據公開資料顯示,在諸多項目層面上,接盤新力科技的兩大新股東駿房地產和南昌永琴陌,均與新力地產存在合資合作關系。

  新力有兩大運營平臺,一個是新力地產集團,即上市公司新力控股集團的境內主體,注冊資本32億。另一個便是新力科技集團,是張園林頗為重要的資產,注冊資本30億元,旗下擁有教育、健康、商業等業務板塊,變更前由張園林和吳承萍各持股99%和1%。

  公司爆雷之后便不斷將股權騰挪轉讓,不禁讓人懷疑張園林在通過種種運作試圖金蟬脫殼,借以早早完成個人財富的風險隔離和切割。

  與此同時,去年4月份,張園林的哥哥張國印也退出了江西五建,其所持有的公司80.3571%股份由新增股東張良紅接盤。張良紅和接盤新力科技的張良劍,名字中均含“張良”二字,不免令人生疑。

  截至2021年6月,新力負債總額達到918.04億元。已是資不抵債。

  新力的命運幾乎可以落定:無外乎就是清盤。然而張園林的動向,始終還是一出懸疑劇。圍繞著他的一系列謎團還沒有解開:他打算沉默到何時?他幾乎不帶一絲掙扎地就退市的選擇,是否有逃廢債之嫌?

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